Ukryte zyski — najem nieruchomości od wspólnika

18 czerwca, 2024

Zawieranie transakcji pomiędzy spółką opodatkowaną estońskim CIT a jej wspólnikiem rodzi ryzyko uznania tej transakcji za ukryty zysk. Jednakże w praktyce gospodarczej występują sytuacje, kiedy spółka z racjonalnych powodów biznesowych wynajmuje od wspólnika nieruchomość na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Czy w takiej sytuacji również powstanie dochód z tytułu ukrytych zysków?

Czym jest ukryty zysk?

Analizując przepisy ustawy o CIT, warto zwrócić uwagę, że ustawodawca precyzuje, że ukrytym zyskiem jest nadwyżka wartości rynkowej transakcji określoną zgodnie z art. 11c ponad ustaloną cenę tej transakcji. Stąd można wywieść, że nie będzie ukrytym zyskiem wypłata należności na rzecz podmiotu powiązanego, jeżeli cena transakcji zostanie ustalona na poziomie rynkowym.

Kiedy opłata za najem stanowi ukryty zysk?

Natomiast w praktyce organy podatkowe poza powyższą przesłanką analizują także, czy dana transakcja jest m.in. racjonalna ze względów ekonomicznych oraz, czy wspólnicy wyposażyli spółkę w niezbędne aktywa do prowadzenia działalności gospodarczej. Na tej podstawie organy podatkowe wywodzą, że spółka nie zawarłaby umowy najmu ze wspólnikiem, gdyby została odpowiednio wyposażona w aktywa niezbędne do prowadzenia działalności. Tym samym, gdyby nie powiązania pomiędzy spółką a wspólnikiem nie doszłoby do zawarcia transakcji tego typu.

Zatem opłata za najem nieruchomości od wspólnika powinna – w świetle wypowiedzi organów podatkowych – stanowić ukryty zysk. (por. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 24.11.2022 r., 0111-KDIB1-2.4010.642.2022.2.DP)

Ukryty zysk: stanowisko sądów administracyjnych

Odmienne stanowisko prezentują sądy administracyjne. Jak wskazał przykładowo WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 7.12.2023 r., I SA/Go 276/23, udostępnienie spółce majątku prywatnego wspólnika nie jest działaniem sprzecznym z prawem, ponadto nie ma przepisu, który nakazywałby wyposażenie spółki we własność nieruchomości. Nie można z tego wywodzić, że w razie najmu nieruchomości od wspólnika powstanie dochód z tytułu ukrytych zysków. Jak wyjaśnił WSA, ukryte zyski w myśl ustawy o CIT to świadczenia wykonywane w związku z prawem do udziału w zysku.

Zatem nie każde świadczenie na rzecz wspólnika będzie ukrytym zyskiem, ponieważ nie każde świadczenie będzie realizowane w związku z prawem do udziału w zysku. Zapłata czynszu nie stanowi świadczenia wykonanego w związku z prawem do udziału w zysku w myśl ustawy o CIT.

Czy podejmować ryzyko najmu nieruchomości od wspólnika?

Najem nieruchomości od wspólnika niesie za sobą ryzyko rozpoznania ukrytego zysku po stronie spółki opodatkowanej estońskim CIT. Stąd też podatnicy chcący skorzystać z tej formy opodatkowania powinni dokładnie przeanalizować transakcje z podmiotami powiązanymi. W sytuacjach wątpliwych muszą zabezpieczyć rozliczenia interpretacją indywidualną.

Etykiety nieruchomość, ukryte zyski